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從“大類資產配置”看2016年樓市走向
臨近年關，業內對樓市來年走向或房價的預測就紛至沓來，今年也不例外，但預測卻判若水火。基於城鎮居民住房需求高潮已過、庫存壓頂難以緩解、樓市扶持政策邊際效應減弱等，很多機構不看好2016年的中國樓市；但“看多”的也不在少數，理由在於高層對於樓市“去庫存”空前重視，一系列“去庫存”政策已箭在弦上。另外，住房按揭貸款利率、購房稅費成本已經降至歷史最低，當前已經是購房最好時機，這也支持樓市繼續繁榮。
2015年的中國樓市，出現史無前例的“大分化”，即一二線城市樓市熱得發燙，三四線城市深陷庫存泥潭。樓市下遊銷售端持續回暖，全年商品房銷售面積有望探至2013年歷史最高峰（13億平方米），但上遊拿地、新開工和開發投資卻始終在探底。樓市“去庫存”上升到國傢戰略，意味著人口紅利已過，住房需求高潮已過，樓市供求關系已經逆轉。由此，“大分化”趨冷的一端在2016年難以逆轉，而趨熱的一端能否維持，抑或進一步走高，將決定2016年樓市對於經濟“托底”貢獻有多大。
2015年，樓市趨熱的一端，不管是全國樓市銷售回升，還是北上廣深等重點城市火熱無比，與資金流向和大類資產配置密切相關。近年來，儲蓄或增值型的保險、資產計劃、銀行理財、私募基金等金融中介，已經成為居民投資新通道。國務院43號文實施之前（2014年6月份之前），地方融資平臺和房地產融資急迫且剛性兌付，所對應的“非標”資產高收益、低風險，民間資金對此趨之若鶩。
43號文實施之後，加上地方政府債務大規模置換，“非標”資產供給急劇萎縮，導致龐大的資金需要尋找“非標”資產的替代品。在過去“非標”資產超高收益的預期下，資金源源不斷地再配到股市。2015年6月，資本市場經歷瞭劇烈的指數下滑和“去杠桿”疊加的過程，資金大規模出逃。6月份以後，債券市場和房地產市場明顯回升。一方面，國債收益率跌破3%，萬科企業債收益率跌破3.5%；另一方面，前期股市財富效應與出逃資金進入形成疊加，一線城市房價開始暴漲，並迅速蔓延至二線重點城市。另外，制造業“去產能”繼續深入、PPI連續45個月下行，實體經濟貨幣吸納需求下降，實體資金借助險資等渠道進入土地市場和地產上市公司股權市場，造成土地市場火熱、龍頭地產上市公司紛紛被險資舉牌，股價暴漲。
人口紅利褪去，住房需求高潮過去，樓市供求關系逆轉，這些都是影響樓市的結構性問題而非周期性問題。因此，2016年，樓市在土地市場、新開工、開發投資上，仍舊在尋底或夯實底部，觸底反彈並回升的預期並不高，這就導致全社會固定資產投資增速也難以回升。同時，金融危機後，全球進入貨幣金融時代，貧富差距擴大是各國共性，我國中低收入人群過去在房產上“加杠桿”太多，消費增長新竹縣銀行信貸流程受到制約，整體消費需求不會明顯“上臺階”。
再考慮到外需難以起色，總需求疲弱將在2016年繼續存在。同時，近期召開的中央經濟工作會議，提出瞭2016年著重在“供給側”要推進的“五大任務”，包括積極穩妥化解產能過剩、幫助企業降低成本、擴大有效供給、化解房地產庫存、降低金融風險等。因此，實體經濟“去產能”和“去杠桿”將明顯推進。為瞭對沖“供給側”改革對於經濟增速的沖擊，房地產“去庫存”和基建投資將繼續發力。
要維持經濟增長在6.5%，還要降低企業成本，2016年金融體系流動性將繼續寬松，利率也將繼續下行。因此，預計2016年“降準、降息”的頻率依舊比較高。同時“供給側”改革推動存量資金盤活，地方政府投資沖動也開始弱化，實體經濟對流動性的吸收能力繼續減弱。如果2016年資本市場依舊震蕩，地方政府債務繼續置換，企業債券全面“開閘”的話，目前已經出現的“資產配置荒”將在2016年會更加嚴重。
“資產配置荒”背景下，寬裕的資金隻會選擇收益相對高的資產。特別是，目前囤積在銀行理財上的20萬億短期避險資金，由於沒有好的資產匹配，2016年可能會湧出來尋找相對高收益的資產。因此，由保險資金驅動的股權投資，以及重點城市的房地產市場或將是大類資產配置的選擇之一。由此，“小寶能”要吞掉“大萬科”絕非偶然事件，寶能向廣大居民發行高收益萬能險，並以多倍杠桿決意吞下萬科，事實上是看中瞭在樓市“去庫存”托底經濟的背景下，萬科儲備土地、在建工程未來的溢價收益。近年來，民營險資年均保費復合增長率達到30%，越來越成為資產配置的新載體。
據統計，截至今年三季度，135傢A股房企中，已被險資進入前十大股東的多達23傢，占比約為17%。2015年拿地最多的企業並非房企，而是平安保險。預計2016年，險資對於地產股權的投資將會進一步增加，保險機構將成為新的資金集聚渠道。有瞭充足的彈藥，開發商在重點城市攻城略地將更加兇猛，2015年重點城市地王頻現的局面將再現。同時，外來人口本地化的新型城鎮化將在“十三五”迅速推進，重點城市在集聚人口和資源上的能力無出右者，也將是大類資產配置的重點之一。在寬松的資金面、超低購房成本的刺激下，這些城市樓市的量價或繼續走高。
本文來源：中國證券報·中證網
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http代書信貸://money.163.com/15/1223/07/BBGLL5KI002534NU.html
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